“홀로 계신 모친이 보유한 단독주택을 자녀에게 물려줄 때, 상속세 폭탄을 맞지 않을 방법 없을까요?”
올해부터 국세청 훈령 개정으로 공시 가격과 시가 차이가 큰 단독주택도 공시가격이 아닌 감정평가액으로 상속세를 과세하게 됩니다.
기존에 공시가격 기준의 상속세와 비교하면 부담폭이 대폭 커져버렸는데요.
부모가 가진 주거용 부동산, 어떤 방식으로 자녀에게 이전할 때 세금 부담을 줄일 수 있을까요?
상속세, 증여세, 취득세, 양도세…
부모가 가진 부동산 증여 또는 상속 시 고려해야할 세금 종류도 많고 복잡하지만, 한번 꼼꼼히 따져봐야 겠습니다.
- “홀로 계신 모친이 보유한 공시가격 10억, 감정가 20억의 단독주택”이라고 가정하고
- 4가지 방법(① 생전 증여, ② 사후 상속, ③ 자녀에게 양도 후 증여, ④ 매각 후 현금 증여)을 세금 부담 측면에서 종합적으로 비교해 보겠습니다.
4가지 방법의 세금 비교
(1) 생전 증여는 총 세금 부담 7.8억 원으로 가장 불리한 선택이에요.
- 증여세 : 감정가 (20억) 기준, 5천만원 공제 후, 증여세 40%에서 누진공제 1.6억 ⇒ 6.2억 원
- 취득세 : 증여시 취득세 12% 적용 ⇒ 2.4억 원
(2) 사후 상속은 상속 세율 인하, 자녀 공제 확대 시 유리할 수 있지만 총 세금 4.16억 원으로 현재 기준으로 유리한 방법은 아니예요.
- 감정가 (20억) 기준, 과세표준 13억 (자녀 공제 5억, 기초 공제 2억)
- 상속세 : (13억×40%)−1.6억 ⇒ 3.6억 원
- 취득세 : 상속 취득세율 2.8% ⇒ 5,600만원
(3) 자녀에게 양도 후, 매매 대금을 자녀에게 증여하는 방법은 부모가 1세대 1주택 비과세 기준 충족시 약 2.9억 원으로, 자녀에게 부동산을 넘기려면 고려할 수 있는 방법이에요.
- 부모가 비과세 요건 충족 및 매도가 14억원으로 정상 거래 인정 시, 총 세금 약 2억 8940만원
- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 → 양도세 없음
- 시가(감정가)의 70% 이상 (14억) 또는 차액 3억 이내로 매도하면 정상 거래로 인정 → 증여세 없음
- 정상 거래로 인정되면 일반 취득세율 4.6% 적용 : 14억 × 4.6% = 6,440만 원
- 부모가 자녀에게 10억 원을 현금으로 증여하는 경우 증여세 : (10억 - 5,000만 원) × 30% - 누진공제 6,000만 원 = 2.25억 원
- 비과세 요건 미충족 시, 3억 7020만원
- 단, 자녀가 실제로 매매 대금을 지급하는 구조가 필요하다는 단점이 있어요! (대출 등)
(4) 매각 후, 현금 증여는 총 세금 2.25억 원(비과세 기준 충족 시)으로 세금 절감에 가장 유리한 방법이에요.
- 부모가 비과세 요건 충족 및 타인에게 20억에 매각 후 현금 10억 증여시, 총 세금 2.25억 원
- 부모가 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 → 양도세 없음
- 10억원을 현금 증여시 증여세 : (10억 - 5,000만 원) × 30% - 누진공제 6,000만 원 = 2.25억 원
- 비과세 요건 미충족 시, 4.51억 원
방법 | 양도소득세 | 증여세 | 상속세 | 취득세 | 총 세금 부담 |
① 생전 증여 (감정가 20억 기준) | - | 5.4억 원 | - | 2.4억 원 | 7.8억 원 |
② 사후 상속 (감정가 20억 기준) | - | - | 3.6억 원 | 5,600만 원 | 4.16억 원 |
③ 양도 후 증여 (정상 매매 인정, 비과세 시) | 0원 | 2.25억 원 | - | 6,440만원 | 2.9억 원 |
④ 매각 후 현금 증여 (비과세 시) | 0원 | 2.25억 원 | - | - | 2.25억 원 |
양도소득세는 부모가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 경우 0원으로 가정. 비과세 혜택을 받지 못하면 양도소득세가 추가될 수 있음.
요약하면
- 절대적인 세금 부담이 가장 낮은 방법 → "타인에게 매각 후 현금 증여" (2.25억 원)
- 자녀에게 부동산을 넘기고 싶다면 → 자녀에게 정상 거래 범위내에서 “저가 양도 후 증여" (2.9억 원)
- 비과세가 적용되지 않는다면 → 자녀에게 “저가 양도 후 증여"가 가장 유리 (3.7억 원)
📌 즉, 부모가 비과세를 적용할 수 있다면 "타인에게 매각 후 현금 증여"가 세금 부담이 가장 적습니다!
📌 다만, 자녀가 직접 부동산을 보유하도록 하려면 "저가 양도 후 증여" 방법이 최적의 선택입니다.
📌 비과세가 적용되지 않는다면 → 자녀에게 “저가 양도 후 증여"하세요.
각자의 상황을 고려한 더 구체적인 절세 전략은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다. 😊
👉 타인에게 매각 후, 현금 증여를 고려하신다면, 리스크 없이 빠르게 현금화 할 수 있는 방법을 서울가옥과 상담해 보세요.
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